Witam wszystkich.

Jestem w trakcie rozbudowy domu tu w UK. Zastanawiam sie, czy moje doswiadczenia moga sie komus przydac - jesli sa zainteresowani moge zaczac swego rodzaju "poradnik" dla tych, ktorzy chca zrobic cos podobnego. Moze pozwoli mi to rowniez uniknac roznych niespodzianek. W wielu przypadkach rozbudowa (o ile jest mozliwa) kalkuluje sie bardziej niz kupienie nowego domu.

Planowanie, biurokracja, prowadzenie projektu, wykonanie, niespodzianki, koszty, finansowanie... dajcie znac czy kogos to wogole interesuje

Swoja droga podobne tematy - choc nie rozbudowa - byly juz poruszane: moje pytania 3 lata temu oraz budowa domu

Super temat. Interesuje mnie bardzo, bo jedna z naszych opcji jest kupno domu do kapitalnego remontu / rozbudowy. Mnie najbardziej interesuja koszty. Czy robiles moze loft conversion? W tym watku, ktory zaczales pare lat temu pytales wlasnie o loft conversion nad bungalow.

Pisz, pisz, przyda sie. Watek o budowie domu byl ogolny i duzo informacji o Polsce bylo wmieszanych.

chetnie podepne sie pod watek poniewaz mamy mieszkanko z niezagospodarowanym poddaszem

Kupilem dom o ktorym pisalem 3 lata temu i taraz go rozbudowuje. Konkretnie to z w miare standardowego 2 bedroom semi-detached bungalow o powierzchni ok 65m2 robie 3/4 bedroom o powierzchni ok 117m2. Rozbudowuje kuchnie i jedna sypialnie w tyl do ogrodu i robie loft conversion (1 duze pomieszczenie z opcja podzielenia na 2 pozniej + lazienka).

Jesli chodzi o koszty - wychodzi na to, ze trzeba liczyc min ok 1 tys za m2, stan "surowy" (bez kafelek, malowania, paneli itp) - tzw shell. Moze jak sie ma znajomych w branzy to moga zrobic ciut taniej - ja zdecydowalem sie wziac do zrobienia podstawowej konstrukcji angielska firme i wydaje mi sie na razie, ze dobrze zrobilem - sa na pewno troche drozsi ale znaja przepisy, znaja ludzi w council i potrafia pchnac sprawy do przodu. Uwaga: przy tego typu rozbudowie nie da sie niczego zrobic "na skroty" - jesli banda partaczy zrobi cos niezgodnie z obecnymi building regulations to BI (building inspector) na pewno sie przyczepi i kaze poprawic, co moze byc bardzo kosztowne. A building regulations zmieniaja sie ciagle wiec trzeba miec kogos, kto sie na biezaco w tym wszystkim orientuje.

Wykonczenia to inna sprawa - mozna oczywiscie zrobic samemu albo wziac kogos tanszego. Ale wszystko do first fix plumbing i polozenia elektryki w nowych czesciach budynku musi przejsc sign-off.

Ja mialem wyceny wykonania projektu bardzo rozne - od 50k do ponad 100k. Drozsze firmy niekoniecznie zrobia lepiej - czesto lokalni wykonawcy sa po prostu tansi, ale tez sprawniejsi. Oczywiscie haczyk jest czesto w tym, ze najtansi zrobia wycene biorac pod uwage najtansze rozwiazania spelniajace obecne wymogi - ale czesto to jest OK a poszczegolne rzeczy (jak np. drzwi, okna itp) mozna sobie "upgradowac". A zarowno tanszym jak i drozszym nalezy patrzec na rece zeby miec pewnosc ze nie odwalaja fuszerki.

Pozno sie zrobilo wiec jeszcze pare slow o kosztach:

- Nie wiem dokladnie jak w moim przypadku dziela sie koszty miedzy rear extension i loft conversion. Za calosc koszt nominalny jest 56k, rozbudowa o ok 52m2. Podejrzewam, ze mniej wiecej 50%/50% - rozbudowa do tylu jest prostsza strukturalnie ale wymaga fundamentow, ktorych wykonanie nie jest tanie (w moim przypadku niestety glebokie na 2m ze wzgledu na rury od kanalizacji idace pod ziemia - choc standardowo 1-1.5m). Loft conversion jest bardziej skomplikowane (w moim przykadku dormers z przodu i z tylu), wymaga przerobienia konstrukcji dachu, wstawienia dodatkowych stalowych szyn podtzymujacych obecny strop tam gdzie nie ma odpowiednich scian nosnych itp.

- Nalezy miec zapas min ok 10-15% na nieprzewidziane rzeczy. W moim przypadku musialem zrobic glebsze fundamenty niz oryginalnie planowane co niestety kosztowalo kilka tys ekstra. Niestety w wielu przypadkach ostatnie slowo ma LBA (local building authority) i BI i nic na to nie mozna poradzic.

- Przygotowanie papierologii do momentu zatwierdzenia projektu kosztowalo mnie ok 1500 funtow. Obejmowalo to oplaty dla LBA za rozpatrzenie planning permission i building regs i oplaty dla architekta i inzyniera za przygotowanie wszystkich dokumentow. UWAGA: o ile ktos radzacy sobie z tysunkiem technicznym, tudziez z Autocadem, jest w stanie przygotowac dokumenty potrzebne do wydania planning permission (PP) , o tyle building regs (BR) musi przygotowac inzynier z odpowiednia wiedza - structural engineer (SE). Oznacza to, ze tak naprawde PP powinien przygotowac ktos kto zna obecne BR bo inaczej moze sie okazac, ze wykonanie ukochanego projektu bedzie bardzo trudne/kosztowne. Najlepiej sprawdza sie tandem architekt + SE. Ponadto kontrakt z SE najlepiej jesli obejmue wykonanie pozniejszych poprawek i odpowiadanie na zapytania LBA - a takie na 90% beda.
UWAGA: w moim przypadku za PP+BR council uparl sie naliczac oplate 2x bo robie rear ext + loft conversion - choc jest to jeden projekt. Jest to naciagane i odwolalem sie od tej decyzji ale niestety zostala podtrzymana (szczegoly moge podac innym razem).

- Warto rozwazyc wynajecie architekta (z potwierdzonymi w UK uprawnieniami, np. nalezacego do RIBA - Royal Institute of British Architects) do prowadzenia calego projektu. Zazwyczaj licza sobie miedzy 7 a 10% ceny projektu, ale zdejmuja z glowy mase rzeczy - dyskusje z council, BI, zmiany w planach, pilnowanie wykonawcow, kontrakty itp itd. W moim przypadku mam tyle problemow z LBA i juz 8 rewizji dokumentow - nie wiem, jakbym poradzil sobie bez architekta, ktory prowadzi mi caly projekt bo po prostu sie na tym wszystkim (przepisy, obliczenia, itp) nie znam. Ponadto dobry architekt zna ludzi w LBA i potrafi pchnac sprawy szybko do przodu.

- Dodatkowo council po zaczeciu robot wystawia fakture na ok 740 funtow za wykonanie wszystkich inspekcji przez BI (niezaleznie ile ich bedzie). Cena moze sie nieco roznic od wielkosci projektu i council, nie jestem pewien.

Uff - wystarczy na dzis, ide spac Komantarze?...

Dziekuje za info. W sumie to dosc drogi interes. Jesli udaloby sie nam wyrwac jakis tani domek w dobrej okolicy to wtedy porwiemy sie na taki krok. Ale to zalezy od tego czy domek bedzie w dobrej cenie no i w dobrej lokalizacji.

to zalezy tez od paru rzaczy. im wieksze w ymaganai klienta, tym wyzsza cena. np jesli maja byc te same cegly, tzn np jednbolity kolor, wielkosci itp... jest tego cala masa. i rzeczywiscie bywa to czasem rowne cenie sredniego domku.

Tanszym rozwiazaniem jezeli ktos ma ograniczone finanse a mimo to chcialby powiekszyc swoje dom lub mieszkanie z strychem to zrobienie loft conversion nie dokonujac zadnych zmian strukturalnych czyli przerobienie strychu na pokoj bez dobierania sie do dachu. Zaleta tego rozwiazania jest to ze nie wymaga zadnych pozwolen , koszty razem z wykonczeniem w srednim standardzie sa o wiele mniejsze ( okolo £5-8tysiecy w zaleznosci co chcemy) razem z podlaczaniem ogrzewania I elektryki. Minusem jest ograniczona powierzchnia , u mnie to bedzie okolo 8 metrow kwadratowych plus powierzchnia pod skosami ktora mozemy wykorzystac na np. szafki . Dzieki temu zyskujemy dodatkowy pokoj bez lamania sobie glowy nad pozwoleniami.Apartamentu z tego moze nie bedzie ale jak na przyklad przyleci tesciowa to mozemy ja tam spokojnie upchnac . Taki pokoj mozna rowniez wynajac jako jedynke I powoli splacac koszty remontu.
Na marginesie dodam ze wiele osob nie chce kupowac loft conversion z plaskim dachem poniewaz czesto sa kiepsko wykonane . Na wlasnej ulicy mam przyklad typowego domu 2-bed ktory zostal calkowicie wyremontowany I rozbudowany z przedluzeniem na ogrod I loft conversion w bardzo wysokim standardzie ale wlasciciel nie moze go sprzedac poniewac cena domu podwyzszona o koszty takiej rozbudowu powoduje ze za te same pieniadze ludzie wola kupic mniejsze mieszkanie ale w lepszej dzielnicy , glownie ze wzgledu na dostep do lepszych szkol na punkcie ktorych tubylcy maja przyslowiowego fiola. Biorac pod uwage obecna sytuacje na rynku mieszkaniowym , o ile nie mamy za duzo kasy albo posiadamy bardzo liczna rodzine lub nieruchomosc w bardzo dobrej dzielnicy , wydanie tak powaznej sumy jak 50-60 tysiecy funtow na rozbudowe domu raczej predko sie nie zwroci. Niedawno mialem robione wycene domu przez 2 agencje mieszkaniowe I obie potwierdzily ze obecnie oprocz lokalizacji najwazniejszym czynnikiem przy kupnie jest cena .

Wlasnie luknelam na rightmove i w okolicy, ktora mnie interesuje bungalow, ktory ma zwykly lof conversion z dormer window kosztuje tylko 5k wiecej, niz taki sam bungalow bez tej coversion. Jednym solwem osoba, ktora zrobila loft conversion nie odzyska swoich pieniedzy przy sprzedazy domu. Wcale poddasze uzytkowe nie podnioslo wartosci domu. I to mnie najbardziej martwi. Czlowiek wpakuje w to kupe kasy, a sprzeda za tyle samo co ten, co nic nie zrobil.

Jak to mowia w programie "Hommes under Hammer", trzeba sprawdzic jaki jest sufit cenowy (price ceiling) dla danego rejonu, zanim zacznie myslec sie o rozbudowie czy renowacji domu.