Kupno domu w UK: Negocjacje cen

W poprzednich częściach poradnika „Jak kupić dom w Wielkiej Brytanii” pisałam o kredytach hipotecznych i szukaniu właściwej nieruchomości. Teraz nadszedł czas na złożenie oferty i negocjacje cenowe. Poniższy tekst dotyczy Anglii i Walii. Szkocki system kupna nieruchomości jest trochę inny.

Po obejrzeniu nieruchomości i zdecydowaniu, że chcemy złożyć ofertę, dobrze  byłoby dowiedzieć się o niej jak najwięcej:

• Ile jest już na rynku – można zapytać agenta lub sprawdzić na Rightmove.com (jeśli jest tam ogłaszana) przy pomocy Property Bee, o czym pisałam w poprzednim artykule

• Jaka jest sytuacja właścicieli – podpytać agenta dlaczego sprzedają, czy mają już nową nieruchomość  na oku, a może emigrują i są pod presja czasu? W wypadku emigracji właściciel może chcieć zostawić część mebli, wyposażenia kuchni itp.

• Czy wcześniej ktoś składał ofertę lub kupno „upadło” – właściciel może być zniecierpliwiony przedłużającym się procesem i przyjąć niższą ofertę

• Czy jest tzw. „łańcuch” – chain – transakcja wiązana – bez łańcucha transakcja dojdzie szybciej do skutku. Bycie First Time Buyer lub poza łańcuchem działa na naszą korzyść, bo oznacza większe szanse zakończenia transakcji z sukcesem.

Najlepiej, gdy sprzedaż jest wymuszona jakąś okolicznością zewnętrzną: potrzebny większy/ mniejszy dom, relokacja, emigracja itp. Najgorsza sytuacja to ta, gdy właściciel testuje rynek i nie zależy mu na sprzedaży.


Uzbrojeni w te wszystkie informacje możemy pomyśleć jaką cenę chcemy zaoferować. Zaproponowanie ceny o 10 proc. niższej nie będzie niczym szokującym. Daje to pole do negocjacji. Właściciel może podać swoją kontrofertę lub odrzucić naszą. Wtedy nie pozostaje nic innego, jak podwyższanie oferty, jeśli zależy nam na danej nieruchomości. Można sprawdzić, za ile sprzedały się podobne lokale na tej samej ulicy i użyć tego jako karty przetargowej.


Jeśli cena jest nieco powyżej progu stamp duty, to znaczy, że sprzedający najprawdopodobniej przyjmie ofertę poniżej tego progu. Czyli jeśli ktoś wystawia dom za 260 tys. funtów, to warto oferować kwotę poniżej 250 tys.

Progi stamp duty:
0-125 tys. – 0 proc.
125 tys. – 250 tys. – 1 proc.
250 tys. -500 tys. – 3 proc.
Powyżej 500 tys. – 4 proc.

Ważny limit

By nie dać nakręcić się na wojnę cenową, warto ustalić sobie górny limit i go nie przekraczać. Może zdarzyć się, że będziemy informowani o wyższej ofercie złożonej przez innego kupca. Nie zawsze taki kupiec istnieje i możemy niepotrzebnie licytować się ponad wcześniej założoną kwotę. Czasami można powiedzieć, że to nasza ostatnia oferta i jeśli nie zostanie zaakceptowana w określonym terminie to nie jesteśmy zainteresowani kupnem. Najważniejsze to nie dać ponieść się emocjom i zawsze przemyśleć wszystko na spokojnie.
W 2009 roku średnia cena sprzedaży wynosiła ok. 92 proc. ceny ofertowej – asking price. Oczywiście, jak to ze średnią bywa, niektórzy zapłacili 100 proc. asking price.

Akceptacja oferty

Ofertę składa się przez agenta, który pokazywał dany lokal. Warto dodać, że oferta jest „subject to survey”, czyli zależy od tego, co wyjdzie w raporcie o stanie budynku. Można to zrobić osobiście lub telefonicznie. Agent przekaże ofertę do właściciela i trzeba czekać na odpowiedź. Czasami odpowiedź może  być za 15 minut, a innym razem za kilka dni. Po przyjęciu oferty dostaniemy pisemne potwierdzenie, że została ona zaakceptowana. Oznacza to początek tańca wokół wszystkich formalności i drenaż portfela.
W Szkocji cena jest zwykle stała – fixed price lub oczekuje się oferty powyżej podanej kwoty – offers over. Ofertę zaś składa się przez prawnika.

Kroki po zaakceptowaniu oferty:

• Podanie danych prawnika, który będzie obsługiwał transakcję. Prawnika można znaleźć samemu lub skorzystać z polecenia. Najlepiej uzyskać wycenę usług od trzech różnych kancelarii przed podjęciem decyzji.

• Skontaktowanie się z brokerem, który obsługuje nasz kredyt lub bezpośrednio z bankiem. Po podaniu danych nieruchomości, zostanie zamówiona wycena. Dodatkowo można zapłacić za raport na temat stanu nieruchomości. Jeśli po oględzinach rzeczoznawcy okaże się, że jest dużo rzeczy do naprawienia lub wycena będzie niska, to można renegocjować złożoną wcześniej ofertę (subject to survey).

Gdy wszystko zacznie się kręcić, prawnicy zajmą się sprawdzeniem nieruchomości i całą obsługą transakcji. Będą naszym pierwszym punktem kontaktu. W przypadku, gdyby były jakieś przestoje po drugiej stronie, można kontaktować się z agentem nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że reprezentuje on stronę przeciwną. Nie znaczy to, że nie może być pomocny. W końcu jemu też zależy na tym, by transakcja doszła do skutku, a on otrzymał prowizję.