Witam , znalazlem w necie informacje ktore moga Was zainteresowac , problem dotyczy nieautoryzowanych przerobek (Unauthorised Alterations) w domach ktore zamierzacie kupic . W wycenie rzeczoznawcy mogą zostać wyszczególnione różnego rodzaju przeróbki dokonane na terenie nieruchomości. Niektóre z tych zmian wymagają oficjalnego zezwolenia potwierdzonego dokumentacją. Jeżeli są to mniejsze przeróbki, kupujący będzie wymagać jedynie gwarancji oraz dokumentu potwierdzającego ukończenie danej przeróbki. Jeżeli sprzedający przeprowadził zmiany na większą skalę, np. rozbudował kuchnię, to oprócz wspomnianych powyżej dokumentów będzie wymagana również oficjalna zgoda na przeprowdzenie zmian. Dodatkowa zgoda będzie wymagana jeżeli nieruchomość jest umieszczona na liście obiektów zabytkowych.Jeżeli sprzedający jest w stanie przedstawić wszystkie wymagane pozwolenia, wtedy transakcję będzie można kontynuować bez żadnych opóźnień. Co się dzieje jednak gdy wymagana dokumentacja nie zostanie przedłożona?W tej sytuacji sprzedający będzie musiał zwrócić się do lokalnego urzędu lub uprawnionej firmy architektonicznej z prośbą o wydanie tzw. ‘Letter of Comfort’ (List Gwarantujący). Koszt takiego dokumentu zależy od miejsca wydania ale średnio wynosi około £175. Po otrzymaniu takiego wniosku urzędnik lub architekt odwiedzą nieruchomość celem inspekcji przeprowadzonych zmian. Po tej wizycie, jeżeli sytuacja zezwala, zostanie wydany List Gwarantujący.Niestety, w niektórych przypadkach, przeróbki są niezgodne z przepisami budowlanymi. W takiej sytuacji zostaje sporządzony raport wyszczególniający co należy zmienić aby List Gwarantujący został wystawiony. Przy takiej ewentualności kupujący i sprzedający mogą podjąć decyzję co do dalszego postępowania.Pierwszą możliwością jest uczynienie sprzedającego odpowiedzialnym za dokonanie wymaganych zmian. Jeżeli konieczne zmiany nie zostaną ukończone przed datą wprowadzki, termin przeprowadzki niekoniecznie musi zostać opóźniony. Kupujący może zablokować część kwoty sprzedaży do czasu otrzymania Listu Gwarantującego od strony sprzedającej. Suma odliczenia powinna pokryć przybliżone koszty wymaganej przeróbki.Drugą możliwością, na którą możemy przystać jest pomniejszenie ceny sprzedaży o kwotę pozwalającą na dokonanie przeróbek pozwalających na przywrócenie nieruchomości do stanu odpowiadającego przepisom budowlanym. Oczywiście kwota ta musi mieć realne odzwierciedlenie w faktycznych kosztach jakie poniosła strona kupująca.W większości przypadków tego typu problemy rozwiązywane są przez prawników strony sprzedającej i kupującej.
Pozdrawiam ,Andy

Witam , wielu z nas Polakow ktorzy przyjechali do UK nie ma problemu z wynajmem mieszkania i znalezieniem odpowiedniej pracy, swoją dobra pracą wywieramy pozytywne wrażenie na pracodawcach i stosunkowo łatwo udaje nam się zamienić poczatkową tymczasową pracę na stale dlugoletnie kontrakty ,pamietam jak kilka lat temu moj pierwszy szef Stewart-senior project manager, mowil mi Andy slow dawn –zwolnij –pracowalem wtedy jako jego asystent w biurze inzynieringu , wykonywalem zadane prace zaplanowane na 2-3 dni w kilka godzin , szybko zdobylem uznanie i zostalem doceniony, ale nie o tym chcialem pisac . Kiedy zaaklimatyzujemy się już w tym kraju , wiekszosc decyduje sie osiąść w nim na stałe, pojawiają się trudne decyzje, czy kupić nieruchomość i jeśli tak, jakiego rodzaju i gdzie? Głównym kryterium wyboru będzie oczywiście odległość od miejsca pracy ale poza tym czynnikiem zachecałbym również do zbadania sytuacji na lokalnym rynku nieruchomości przed podjęciem jakichkolwiek decyzji dotyczących zakupu. Zapoznać się z lokalnymi warunkami można stosunkowo łatwo za pośrednictwem internetu, agencji nieruchomości i osobistych wizyt w wybranej wczesniej okolicy. Pozwala to kupującemu na lepsze poznanie sąsiedztwa oraz na zorientowanie się w cenach i popycie, wielu z nas decyduje się na nieruchomość która oferuje większy metraż po niższej cenie. W takich przypadkach niska cena nierzadko jest spowodowana warunkami panującymi w danej dzielnicy , czesto „świetna okazja” w postaci taniego domu czy mieszkania oferowanego za połowe spodziewanej ceny, to po kupnie poczatek klopotow z problemowymi sasiadami –alkoholikami , narkomanami czy dokuczliwa mlodociana przestepczoscia. Aby zakup nieruchomości był sukcesem warto wyobrazić sobie sytuację w której zmuszeni jesteśmy do sprzedania domu w kilka miesięcy po wprowadzce. Czy uda się sprzedać daną nieruchomość szybko po tej samej lub lepszej cenie? Pozytywna odpowiedź na to pytanie oznacza, że dobrze wybraliśmy miejsce. Złotą zasadą sukcesu na rynku nieruchomości jest -wybieraj położenie a nie budynek.
Pozdrawiam ,Andy

mam takie pytanko byłem dziś w agencji nieruchomości i widziałem że jest napisane 5% depozytu do kupna domu to czyli można kupić dom wpłacając tylko 5%? dzięki z góry.

Witaj dave, wplata wlasnych oszczednosci dla sprzedajacego dom za posrednictwem prawnika mylnie jest nazywana depozytem, ale tak sie juz przyjelo i wszyscy mowia na to depozyt ,trzeba rozroznic dwie rzeczy z tym zwiazane :
1- to oczekiwania sprzedajacego dom na gotowke (badz przelew bankowy)- tu sprzedajacy okresla swojemu agentowi (czytaj-biuro nieruchomosci-estates agency) za pomoca ktorego chce sprzedac dom ile chcialby gotowki od kupujacego
2-to procedury bankowe ,okreslajace ile oszczednosci wlasnych wnosi kredytobiorca , im wiecej tym dla banku wyrazny sygnal, ze kredytobiorca potrafi oszczedzac a wiec ryzyko pozyczenia mu pieniedzy jest nizsze im wyzszy jest wklad wlasny-czytaj moze dostac nizsze oprocentowanie ,tak to dziala , jak sie dobrze poszuka,to mozna znalesc lendera(bank lub towarzystwo budowlane )ktore udzieli kredytu mimo zaledwie 5% wkladu wlasnego , jest to mozliwe nawet w tych kryzysowych czasach ,powodzenia Andy

mam na oku domek. Chcialbym zlozyc oferte kupna ale nie jestem pewien stanu technicznego: hydrauliki elektryki dachu itp. Nie znam sie na tym. Czy jest mozliwosc wynajecia jakiejs firmy ktora sprawdzi stan techn. przed tym jak zloze oferte? Jak takie firmy sie nazywaja? Gdzie ich szukac? Jak to zalatwiac? Przez agencje nieruchomosci?

Skladasz oferte : offer subject to survey. Jak masz watpliwosci co do stanu technicznego to wybierasz opcje full structural survey, ktora jest najdrozsza, ale jest najbardziej szczegolowa i osoba robiaca survey jest odpowiedzialna za ewentualne bledy i pomylki i mozna ja w przyszlosci pociagnac do odpowiedzialnosci.

http://www.houseweb.co.uk/house/pros/survey/fss.html

Nawet jak zlozysz oferte bez warunku: subject to survey to i tak mozesz sie wycofac po niezadowalajacych wynikach wyceny i sprawdzenia stanu nieruchomosci. Mozesz tez negocjowac cene w dol jesli okaze sie, ze dom wymaga wiekszych/drozszych napraw.

[ Ostatnio edytowany przez: Richmond 24-01-2010 12:02 ]

dzieki Richmond - to mi wiele rozjasnia

Witam , ciekawostka , wczoraj ktos przyniosl do mojego domu ulotke z agencji nieruchomości Dixons , informujaca , ze agencja szuka na zlecenie klienta (Mr.H.) domow na mojej ulicy ,( 3 bedrooms ,terraced house) dla tajemniczego Mr.H. który placi gotowka od 60-90k funtow , slabo placi bo srednie ceny takich domow na moje ulicy to 100-120k ale placi gotowka (cash for hand),ktos majacy kase chce kupic domek w okazyjnej cenie , pozdrawiam Andy

Witam , pisalem niedawno o problemach z domami w ktorych wlasciciele dokonali nieautoryzowanych powaznych przerobek (Unauthorised Alterations) dzisiaj slow kilka o kolejnych mozliwych komplikacjach w prawnym procesie zakupu domu ktory Wam sie spodobal i zdecydowaliscie sie go kupic w kredycie, material ten znalazlem w necie i nie jestem jego autorem, pozdrawiam Andy

Statuatory Notices

Jest to umowny okres nałożony na nieruchomość przez lokalne władze, w którym wymagane jest dokonanie pewnych ustalonych napraw, niezbędnych, biorąc pod uwagę stan nieruchomości. Zwykle tego typu wymagania nakładane są na mieszkania czasem budynki . Jeżeli jest to wymagane w przypadku nieruchomości, którą zamierzacie nabyć, negocjowany kontrakt powinien zawierać zapis nakładający obowiązek dokonania tego typu napraw na stronę sprzedającą. Zwykle wystepują dość spore opóźnienia pomiędzy terminem w którym obowiązek ten został nałożony przez lokalne władze na stronę sprzedającą, a faktycznym ich wykonaniem. Aby być pewnym, że interesy strony kupującej zostaną odpowiednio zabezpieczone stosuje się przetrzymanie uzgodnionej kwoty przez prawnika strony kupującej do momentu zakończenia napraw. Stan taki może trwać kilka miesięcy lub dluzej czasem nawet lat. Jeżeli koszt przeprowadzenia napraw został wcześniej oszacowany, określenie kwoty przetrzymania jest względnie proste. Jeżeli zaś nie znamy szacunkowego kosztu naprawy, może to przyprawić o ból głowy. Sprzedający może chcieć bazować na wycenie kosztów napraw uzyskanej we własnym zakresie, lub często gdy brak czasu nie pozwala na jej uzyskanie, należy dążyć do osiągnięcia porozumienia w kwestii rozsądnej kwoty przetrzymania. Prawnicy obu stron zwykle pomogą znaleźć rozwiązanie, które pozwoli przejść do następnego etapu procesu zakupu.

Specjalist Reports (Raporty specjalistyczne)

Protokół z inspekcji nieruchomości może podkreślić fakt przeprowadzenia dodatkowych, specjalistycznych napraw nieruchomości (Special Treatments). Mogą sie na nie składać usunięcie zgnilizny, spruchniałości, wilgoci oraz innych podobnych problemów. Jeżeli tego typu zabiegi były dokonywane kupujący zwykle domaga się uzyskania na to gwarancji, które są zwykle wystawiane na okres 20-30 lat. Wykonanie takich zabiegów jest zwykle dość kosztowne, dlatego też kupujący może życzyć sobie uchronienia się przed tego typu kosztami.Zwykle w takich przypadkach kupujący dąży do przekazania mu gwarancji w dniu wprowadzki(date of entry). Jeżeli takie gwarancje nie są dostępne, po konsultacji z rzeczoznawcą, kupujący może negocjować ze stroną sprzedającą możliwe rozwiązania. Jako rozwiązanie można uzgodnić obniżenie ceny zakupu. Zwykle kompromis osiągany jest bez wiekszych problemów. Zdarza się jednak że porozumienie nie jest osiągalne. Zdarza się to szczególnie w przypadku, gdy kwota przetrzymania jest bardzo wysoka, co może doprowadzić do zerwania transakcji. Celem przestrogi dla kupujących – gwarancje w tym zakresie są często niezwykle restrykcyjne i istnieje możliwość, że w przypadku konieczności dokonania nowych napraw, nie zostaną one w pełni pokryte przez gwarancję.

Witam , nie dla wszystkich zainteresowanych tematem kupna domu angielskie słownictwo finansowe jest zrozumiałe w tym samym stopniu jak polskie. Ponownie przedstawie wykaz pojęć, które najczęściej pojawiają się w procesie starania o kredyt mieszkaniowy na terenie Wielkiej Brytanii, pozdrawiam Andy

Advance –
kwota kredytu zaciąganego u danego pożyczkodawcy.

Balance –
kwota, która pozostaje do spłaty, po uwzględnieniu wszystkich nadpłat i niedopłat.

Building insurance –
ubezpieczenie na wypadek zniszczeń domu, który kupujesz. Zalecane jest jego wykupienie w chwili wymiany kontraktów.

Building survey –
kompleksowy przegląd budynku przeprowadzany przez rzeczoznawcę, na zlecenie i na rachunek kupującego.

Capital –
kwota kredytu mieszkaniowego po odjęciu kosztów i pozostających do spłaty odsetek.

Collateral/security –
zabezpieczenie na nieruchomości – oznacza to, iż pożyczkodawca ma prawo do zajęcia i sprzedaży nieruchomości jeśli kredytobiorca nie spłaca kredytu.

Completion –
ma dwa znaczenia:
- ostateczne prawne przeniesienie prawa własności nieruchomości na kredytobiorcę
- początek kredytu, zwany również ‘drawdown’

Contents insurance –
ubezpieczenie wnętrza domu na wypadek zniszczenia lub włamania – włączając meble, inne wyposażenie i rzeczy osobiste.

Contract/contract race –
pisemna umowa pomiędzy sprzedawcą i kupującym nieruchomość, przenosząca prawo własności. Contract race oznacza, iż sprzedający otrzymujące więcej niż jedną ofertę kupna i wybiera tego kupującego, który jest pierwszy gotowy na podpisanie umowy.

Conveyancer –
prawnik zajmujący sie prawnymi aspektami kupna lub sprzedaży nieruchomości lub gruntu.

Conveyancing –
sporządzanie aktów przekazania własności gruntu lub nieruchomości.

Daily interest –
procent od zaciągniętego kredytu jest naliczany dziennie. Zazwyczaj ta forma naliczania stawki procentowej jest korzystniejsza od rocznej.

Deposit –
zaliczka, która może być opłacana w dwóch postaciach:
- reservation charge – kwota wpłacana przez kupującego jako forma wstępnego wyrażenia chęci zakupu nieruchomości
- depozyt – określony procent wartości nieruchomości wpłacany przy podpisie umowy.

Drawdown date/drawdown deadline –
data, od której rozpoczyna się kredyt. Drawdown deadline odnosi się jedynie do niektórych kredytów mieszkaniowych i oznacza ostateczną datę, od której musi rozpocząć się kredyt.

Exchange of contracts –
moment prawnego zawarcia umowy pomiędzy kupującym i sprzedającym. Od tego momentu kupujący powinien mieć wykupione ubezpieczenie budynku.

First mortgage payment –
pierwsza rata spłaty kredytu, która jest wyższa niż kolejne, ponieważ kredytodawca nie pobiera jej do momentu rozpoczęcia pożyczki. W rezultacie oprócz comiesięcznej kwoty pierwsza rata obejmuje również odsetki za miesiąc, w którym rozpoczęto pożyczkę.

Freehold –
niewygasające prawo własności nieruchomości i gruntu, na którym ta nieruchomość jest położona.

Gazumping –
sytuacja wynikająca z faktu, iż sprzedający po zaakceptowaniu jednej oferty wybiera drugą, korzystniejszą dla niego.

Ground rent –
roczna opłata wnoszona przez dzierżawców nieruchomości na rzecz właściciela gruntu i nieruchomości.

Guarantor –
poręczyciel czyli osoba poręczająca spłatę kredytu.

Homebuyer’s survey –
raport dotyczący nieruchomości sporządzony przez rzeczoznawcę. Obejmuje on mniej szczegółów niż building survey i jest również opłacany przez kupującego.

Interest only mortgage –
rodzaj kredytu, przy którym miesięczne raty obejmują jedynie odsetki od kredytu. Po zakończeniu okresu, na który kredyt został zaciągnięty, pozostaje on nadal niespłacony.

Land Registry fee –
opłata wnoszona do urzędu (Land Registry) zajmującego się rejestracją prawa własności do nieruchomości.

Leasehold –
prawo do użytkowania ale nie własności nieruchomości, na określony w umowie czas.

Lender –
instytucja, najczęściej bank lub building society, która udziela kredytu mieszkaniowego.

Lessee –
dzierżawca.

Lessor –
wydzierżawiający.

Life assurance –
ubezpieczenie na życie gwarantujące wypłatę określonej sumy na wypadek śmierci. Jest to ubezpieczenie bardzo często wykupowane przez osoby zaciągające kredyty mieszkaniowe w celu zagwarantowania środków na spłatę kredytu w razie ich śmierci.

Local authority search –
pytania kierowane przez pełnomocnika kredytobiorcy do lokalnych władz dotyczące planów zagospodarowania przestrzennego: m.in. budowy dróg na danym terenie, pozwoleń na zmiany istniejących nieruchomości, dostępu do kanałów melioracyjnych itp.

Mortgage –
kredyt na nieruchomość zabezpieczony tą nieruchomością.

Mortgagee –
instytucja udzielająca kredytu mieszkaniowego.

Mortgagor –
osoba spłacająca kredyt mieszkaniowy.

Mortgage term –
okres, na który udzielany jest kredyt mieszkaniowy.

NHBC guarantee –
10-letnia gwarancja udzielana przez National House Building Council na naprawę poważniejszych wad nowo wybudowanej nieruchomości. Podobne gwarancje udzielane są przez takie instytucje, jak Zurich Muncipal czy Premier Guarantee.

Repayment mortgage –
kredyt, którego miesięczna rata obejmuje odsetki i jego część, dzięki czemu na koniec ustalonego okresu spłaty kredytu nieruchomość przechodzi na naszą własność.

Specialist report –
jeśli raport nieruchomości sporządzony na rządanie kupującego pokaże defekty, np. uszkodzenia strukturalne, kredytodawca może poprosić o przygotowanie raportu przez specjalistę przed zawarciem umowy.

Stamp Duty Land Tax –
podatek od wartości nieruchomości płacony na rzecz państwa. Opłacany jest przez kupującego na zakończenie procesu uzyskania kredytu mieszkaniowego,aktualnie 1% od wartosci domu 175k funtow

Subject to contract –
określenie używane przed zawarciem umowy, pozwalające obu stronom na zrezygnowanie ze sfinalizowania umowy bez naliczania kary.

Surveyor/valuer –
osoba posiadające kwalifikacje Royal Institution of Chartered Surveyors pozwalające na orzekanie o wartości nieruchomości.

Transfer Deed –
dokument zawierający dane o przeniesieniu własności nieruchomości, które zostaną przekazane do rejestru Land Registry.

Valuation –
oszacowanie wartości nieruchomości na zlecenie kredytodawcy, mające na celu ustalenie, czy dana nieruchomość stanowi wystarczające zabezpieczenie kredytu mieszkaniowego. Koszt wyceny ponoszony jest przez kupującego.

Vendor –
osoba, od której kupujemy nieruchomość.