pracowala ale stawka sie jej zmieni i ostatni payslip bedzie troche inny niz poprzednie...do banku tak czy inaczej sie wybieram. dzieki!

Usunięte

dokladnie o to mi chodzilo dzieki za zainteresowanie.

Witam,
Przymierzamy sie do kupna, jak wiele osob bioracych aktywny udzial w tym watku.
Przeczytalam juz niemal polowe Waszych wczesniejszych postow i chyle czola przed wiedza i checia dzielenia sie nia z innymi przez Andiego i Richmond!
Bylismy u 3 brokerow i mamy certyfikan na niemalze £130 k, niemniej ta kwta zostala oszacowana przy zalozeniu ze wezmiemy pozyczke hipoteczna w Polsce na £20 k czego ostatecznie wolelibysmy uniknac. Tak wiec zakladamy ze nasz gorny limit to £110 k.
Obejzelismy sporo nieruchomosci w niczym sie jeszcze nie zakochalismy na tyle aby zlozyc oferte, ale staramy sie przeanalizowac oplacalnosc roznego typu inwestycji i ich mocnych i slabych stron.

Zakladamy ze nasze minimum to 3 sypialnie i skrawek ziemi
Mamy 35-40 lat, mieszkamy w Birmingham i jestesmy zdecydowani na chwile obecna zostac tutaj.

OPCJA 1
Masionette- ogladalismy dwie nieruchomosci w budynku mieszkalnym. Obie dwukondygnacyjne z ogrodem, w dobrej lokalizacji, jedna ma nawet miejsce parkingowe z przodu budynku. Obie nieruchomosci typu leashold, obie reposesed. Tu pojawia sie sporo watpliwosci ktore probojemy rozwiac, niemniej na razie nie udalo nam sie ustalic ile lat dzierzawy gruntu pozostalo i ile wynsza miesieczne oplaty eksploataycjno- administarcyjne (maintenance fees). Odrobine jest to zastanawiajace dlaczego zadna z 3 agencji wystawiajacych te nieruchomosci na sprzedaz nie umie odpowiedziec na te kluczowe dla nabywcy pytania.

Wstepnie zakladamy ze obie nieruchomosci moga osiagnac cene £70k
Przy zalozeniu ze wezmiememy £60k na 10 lat bedziemny splacac okolo £647 miesiecznie przy zalozeniu ze stopa procentowa sie nie zmieni. Wiem ze to nierealne, ale na potrzeby tej kalkulacji musialam cos zalozyc. Jesli maintence fees beda rzedu £60 miesiecznie to przez dziesiec lat beda nas kosztowac £7.2, zas koszta odsetek kredytowych £17.7k

Koszta lacznie £24.9k (nie uwzgledniaja kostow kolejnych remortgage, valuation etc)

PLUSY TEJ OPCJI
-latwosc splacenia
-fajna lokalizacja w centrum miasta
- niskie koszty dodatkowe nabycia niruchomosci
- latwosc znalezienia lokatorow, z uwagi na centralna lokalizacje (zakladamy sobie ze lokatorowie mogliby nam pomoc w sytuacji w ktorej mielibysmy problemy ze splata kredytu)
-spokojnie splacimy ta nieruchomosc bez potrzeby dzielenia naszej prywatnosci z obcymi ludzmi np w sytuacji jesli teraz zdecydujemy sie na powiekszenie rodziny
- mozliwosc krotszego okresu kredytowania 5-7 lat przy zalozeniu, ze skorzystamy z pelnej pomocy lokatorow
- po splacie nieruchomosci moze ona przyniesc niezly dochod zarowno wynajmowana jako calosc jak i podzielona na pokoje dla studentow
- po splaceniu tej nieruchomosci mozemy pomoslec o milszym gniezdzie i ta nieruchomosc nam w tym pomoze.
-po maximum 10 latach mamy cos swojego, nie wyprowajac swoich zyl na koszta bankowe, niekonczonce sie remortgage, wyceny itp. Mozemy sprzedac badz wynajmowac

MINUSY
-leashold- nieruchomosc bedzie tracic na na wartosci, poza dochodem z potencjalnego najmu (zakladajac ze po jej splacie zakupimy sobie wlasne gniazdo blizsze naszym marzeniom) nie mamy co liczyc na dochod z ewntulnej sprzedazy nieruchomosci(wartosc sprzedazy ma male sznase byc wyzsza niz wartosc zakupu, nawet jesli tendencja wzrostowa znou pojawi sie na rynku nieruchomosci
- bliskosc sasiadow w tego typu zabudowie i centrum miasta moze wiazac sie z wieloma problemami
- po nabyciu nieruchomosci nadal trzeba placic maintenance fees

OPCJA 2.
Dom wart £100k w dobrej spokojnej dzilenicy z naszych obserwacji wynika, ze minimum 40 letni w wizualnie dobrym stanie technicznym np wymagajcay malowania (sciany do opcjonalnego cekolowania i podlogi do wymiany niekoniecznie od razu po wprowadzeniu sie do nieruchomosci)

pozyczamy od banku £90k na 15 lat, daje to wstepnie miesieczna rate £722, czyli odsetki w ciagu 15 lat wyniosa £40k

PLUSY
-dom w spokojnej dzielnicy, poczucie komfortu i bezpieczenstwa
- wartosc nieruchomosci w dobrej dzilnicy ma szanse wzrosnac
- po wykupieniu nieruchomosci mozemy pomyslece o sprzedazy i zakupie nowszej


MINUSY
-nieznany tan techniczny
-potencjalna mozliwosc drogich napraw (dach, instalacje), czasochonne i stresujace (zadne z nas ani -nikt z czlonkow naszej rodziny nie posiada niezbednych umieetnosc badz predyspozycji do przyuczenia sie)
- duzy koszt dodatkowy zakupu nieruchomosci
- z uwagi na odleglosc od centum, opcja dodatkowego dochodu - sublokatorow, wydaje sie nie byc zbyt realna jako pomoc w kryzysowej sytuacji
- przy dzisiejszych kosztach paliwa, koszty dojazdow do pracy podnosza koszt zycia


OPCJA 3
50% Shareownership dla prawie nowej nieruchomosci 3-5 lat reposesed
Na potrzeby tego przykladu uzyje domu, ktory w ten sposob nabywaja nasi znajomi, a ktory bardzo nam sie podoba

pozyczamy od banku £60k jak w opcji 1 koszty rat rozlozonych na 10 lat to £647 czyli odestki to £17.7 w ciagu 10 lat
koszty najmu 50% nieruchomosci nalezacej do Housing Association to £200 miesiecznie czyli na przestrzeni 10 lat £24k
przy bardzo teoretycznym nierealnym zalozeniu ze przez 10 lat nieruchomosc nie zmieni wartosci po 10 latach wezmiemy znowu kredyt na £60k (musimy uzbierac 10k depozytu) ktorego rata znowu bedzie wynosic £647, a calkowity koszt odsetek to kolejne £17.7

Calkowity koszt dodatkowych oplat zwiaznych z nabyciem domu £59.4k

PLUSY
Cudny dom w swietnym stanie technicznym, z gwarancja
Dom na cale zycie, bez potrzeby myslenia o kolejnej nieruchomosci
spokojna dzienica, poczucie komforu i bezpieczenstwa
- duzy ogrod, garaz itp
- takie nieruchomosci sa zwykle w rozowojwych dzielmnicach, wiec na pewno z posrod wszystkich opcji najbardziej zyskaja na wartosci w dluzszym terminie
- w razie bezrobocia badz innych problmeow, nie obietych ubezpieczeniam mozna uzsyakac housing benefit na wynajmowana czesc, pozatym ewentualne opoznienia w placeniu czesci czynszowej nie sa tak tragiczne w skutkach jak nie zaleglosci zwiazane z rata hipoteczna

MINUSY
- ogrome koszty dodatkowe nabycia nieruchomosci
-przez czas splacania pierwszej czesci udzialow jestesmy mocno ograniczeni w podejmowaniu decyzji nt nieruchomosci
- najdluzszy czas osiagniecia wlasnosci posesji,
- jesli cena nieruchomosci wzrosnie w czasie splacania pierwszej czesci to starcimy sporo na tym zakupie
- brak mozliwosci znalezienia wspolokatorow ktorzy mogliby pomoc w splaceniu kredytu
- wielomiesieczne formalnosci
-jesli chcemy sie trzymac 20 letniej opcji nabycia nieruchomosci w tym systemie miesieczne koszty beda bardzo wysokie, bedziemy zyc w pieknym domu, ale bedziemy musieli niezle oszczedzac na przyjemnosciach do ktorych przywyklismy wynajmujac rudere.
-dwa razy topimy cale nasze oszczedosci jako wklad wlasny na poczet tej samej nieruchomosci
- dwa razy przechodzimy przez caly proces obslugi prawnej (koszt+czas)
- malo ofert tego typu na rynku,

OPCJA 4 (wariacja opcji 3)

taka sama nieruchomosc ale kupujemy 75% czyli blisko naszej makxymalnej mozliwosci kretowej

Kupujemy czesc domu warta ok £105k, czyli pozyczamy £95k na 15 lat
Spalcamy £762 miesiecznie plus czynsz ktorego nie udalo mi sie znalezc, ale zalozylam, ze moze byc to kwota rzedu £150 mieisecznie czyli £18k przez 15 lat, koszty odsetek to £42.3. po

15 latach kupujemy pozostale 25% nieruchomosci. Zakladamy ze udalo nam sie uzbierac 10k wkladu wlasnego to pozostaje 25 tys.
Kalkulator z ktorego kozystalam pozowlil mi na najkrotszy okres kredytownia 5 lat i tutaj rata bedzie wynosic £481.00. Calkowity koszt odsetek £3.8

Suma dodatkowych kosztow kredytu to £64k
Wiem, ze czynsz, ktory uzylam jest szacunkowy, ale sadzilam ze kupujac wieksza czesc udzialu w domu, dodatkowe koszta powinny byc mniejsze niz w opcji 3.

Zrobilam sobie jeszce bardzo teorytyczna OPCJE 5 z ktorej nie chcemy skorzystac
Dla porownania zrobilam kalkulacje dla pozyczki calych £130k z banku angielskiego na 20 lat i £20k z polskiego daje to rate £869 i £113k odestek dla angielskiego banku na przestrzeni lat
£ 1043miesiecznie przez 15 lat i £ 92.8 calosc plus pewno minimum £10k odestek od polskiej pozyczki.Odpuscilam sobie polska pozyczke, gdyz moje zdrowie psychiczne nie pozwoli mi na zastawianie wszystkiego co mam. Branie jednego kredytu jest wystarczajaco stresujace. N

Szokujace jest to, ze odsetki bankowe w opcji 5 (zakup 100%), przewyzaszja dwukrotnie sume odsetek i czynszu w opcji 50% ownership (opcja 3).
Panuje obiegowa opinia, ktora mowi, ze shareownership nie ma ekonomicznego uzasadnienia, zgodnie z moimi wyliczeniami to nie prawda. Wiem, ze wszystkie dane ktore uzylam sa bardzo szacunkowe, ze stopa kredytowa i wartosc nieruchomosci wzrosna i ze beda dotakowe koszty zwiazne z remortgage i w przypadku shared ownership dodakowe koszty obslugi prawnej.
Niemniej moze popelnilam jakis znaczacy blad w moich kalkulacjach.
Na ich potrzeby uzylam bardzo prostego kalkulatora ze strony bbc i stopy 5%

Bylbym wdzieczna za wszystkie uwagi dotyczace powyzszych kalkulacji, jak i mojej oceny nieruchomosci mocnych i slabych punktow opcji ktore bierzemy pod uwage oraz wszelkie Wasze opinie i sugestie dotyczace wyzej wymienionych.

pozdrawiam i dziekuje za czas poswiecony moim przydlugawym rozwazaniom

[ Ostatnio edytowany przez: ktoska 05-09-2011 07:41 ]

To wszystko zalezy od nieruchomosci, a dokladnie od tego ile wynosi czynsz za wynajem i jakie sa koszty dodatkowe typu maintenance fees i od ceny wyjsciowej samej nieruchomosci. W jednym przypadku SO wyjdzie jako drozszy nabytek w innej jako tanszy.

Na przyklad nowe nieruchomosci SO w Londynie i okolicach maja bardzo wysokie koszty wynajmu i utrzymania. Dla mnie byloby nieoplacalne kupowanie takiej nieruchomosci, bo moglabym znalezc cos innego, z rynku wtornego, znacznie taniej. Paru znajomych doszlo do takiego samego wniosku, np mieszkanie 2bed nowe w SO 250K, a oni kupili lokal podobnej wielkosci z rynku wtornego za 170K. Ale z tego co widzialam, to w innych rejonach UK jest znacznie taniej i SO nie jest zla opcja.

Jestem pod wrazeniem przemyslenia i przeliczenia wszystkich opcji. Wybor nalezy do Ciebie, Wasze zycie, wiesz jakie macie plany na przyszlosc itp.

W przypadku mieszkania, wezcie koniecznie to z parkingiem, bo w centrum to bedzie problem.

Witam,

mam pytanie co to znaczy i z czym wiąże sie kupno mieszkania lub domu Ex local authority?
Będę bardzo wdzięczna za wyjśnienie.
Dziękuję i pozdrawiam
Zofia

To znaczy, ze wartosc tego mieszkania jest nizsza na starcie, bo jest mniej pozadane. W zwiazku z tym jego wartosc przy sprzedazy tez bedzie nizsza niz innych podobnych mieszkan prywatnych. Druga sprawa to ograniczenie potencjalnych klientow przy sprzedazy, bo Brytyjczycy nie przepadaja za takimi mieszkaniami.

Czy to mieszkanie jest na osiedlu takich mieszkan, czy to cale estate czy tylko pojedyncze budynki?

Chyba, ze mieszkanie jest w bardzo dobrej lokalizacji i nadaje sie na wynajem i przy sprzedazy moze byc zainteresowanie ze strony landlordow.

Inne rzeczy do uwzglednienia: z czego zbudowany jest budynek, czy jest to wiezowiec czy niski blok itp. Nietypowa konstrukcja lub wiezowiec moga wykluczyc otrzymanie kredytu na taka nieruchomosc.

Napisz wiecej jakiego typu nieruchomosc rozwazasz. Wszystko zalezy od konkretnej nieruchomosci.

Zaleta takiego mieszkania moze byc dobry rozklad, duze pomieszczenia itp. Nizsza cena tez moze byc zaleta, ale przy sprzedazy moze obrocic sie w wade.

Witam wszystkich forumowiczów. Mój zakup domu już jest u schyłku(tak mi powiedziała pani prawnik) i prawdopodobnie w połowie miesiąca powinno być już po,ale się nie nastawiam i czekam.Ale to nie o tym miało być,a mianowicie sprawa dotyczy moich znajomych,którzy poszli w moje ślady i postanowili kupić swoje 4 kąty.Mają oszczedności,ale chcieli by też użyć overdrafta bądż pieniązków z karty kredytowej do depozytu. Czy jest taka możliwosc,czy bank(lloyds,bo z niego mają mortgage i w nim konta bankowe) może tego nie uznać?

Dzięki z góry

To juz lepiej niech wezma pozyczke, bo gotowka z karty kredytowej oznacza oprocentowanie rzedu 27-30% w skali rocznej. Chyba, ze chca zrobic balance transfer w ramach promocji 0%.

Witam wszystkich mam dosc nietypowe pytanie mieszkam w Irlandi Pulnocnej sprzedalam mieszkanie w Polsce i chciala bym przeslac pieniadze do Irlandi jak moge to zrobic zeby bylo bezpiecznie i tanio?Z gury dziekuje za odpoeiec i pozdrawiam