Panie Olgierdzie, zatwierdzony właśnie przez gminę Hammersmith & Fulham projekt nowej inwestycji Posku jest w zasadzie poprawką do wcześniej złożonego projektu. Co poprawiono i dlaczego?
W pierwotnej wersji otrzymaliśmy pozwolenie na budowę pięciu mieszkań, projekt wymagał zlikwidowania jednej klatki schodowej. Zdecydowaliśmy jednak, że lepiej będzie nie pozbawiać budynku tej klatki schodowej, ponadto wyburzanie jej spowodowałoby ogromne zamieszanie i utrudnienie w funkcjonowaniu Ośrodka. Spojrzeliśmy też jeszcze raz na cyfry i porównaliśmy koszta związne z budową wymagającą likwidacji klatki schodowej z kosztami alternatywnego projektu budowy czterech mieszkań, niewymagającego usuwania tej klatki. Analiza kosztów oraz potencjalnych zysków, dotycząca zarówno wariantu budowy 4 jak i 5 mieszkań, wykazała, że budowa 4 mieszkań jest bardziej ekonomiczna i korzystna w proporcji przychodów i wydatków. Rozważaliśmy też, czy będziemy dysponować wystarczającymi funduszami potrzebnymi do sfinalizowania pierwszej wersji projektu. W efekcie stwierdzilśmy, że z wielu powodów korzystniej będzie skupić się na realizacji zmodyfikowanej wersji projektu.
Klatka schodowa zostaje więc nienaruszona, a powstaną 4 mieszkania?
Te cztery nowe mieszkania będą troszkę inaczej rozłożone niż w poprzedniej wersji, mieszkanie na parterze ulegnie zmniejszeniu. Doszły nowe wymagania ze strony councilu, dotyczące parkowania rowerów i rozmieszczenia śmietników. Konktetnie, wymagane jest stworzenie punktu parkowania rowerów oraz miejsca na pojemniki na recycling. Będziemy musieli te zagadnienia rozwiązać i uwzględnić w nowym projekcie. Myślę, że rozwiązaniem będzie umieszczenie tych udogodnień w podziemnej części budynku. Pracujemy nad tym.
Do kosztów doszła też jednorazowa opłata zwana Community Infrastructure Levy, co można pewnie prztłumaczyć jako opłata rozszerzenia infrastruktuty lokalnej.
Tak, jest to opłata dla władz lokalnych, gdzie płaci się za każdy metr kwadratowy wybudowanej przestrzeni. Opłata taka była już wcześniej nakładana przez burmistrza Londynu. Kilka dni po tym jak otrzymaliśmy pierwsze pozwolenie, wprowadzono dodatkową opłatę przez urząd London Borough of Hammersmith and Fulham, która jest dużo większa.W niektórych częściach naszej gminy opłata ta jest zerowa, ale akurat my znajdujemy się w takiej części, gdzie opłata jest dość duża. Council wychodzi z założenia, że przy okazji nowych budów będzie musiał np. stworzyć nowe drogi, i że generalnie rozbudowy wiążą się ze zwiększeniem liczby mieszkańców, większą liczbą dzieci, co generalnie zwiększa zapotrzebowanie na różne potencjalne inwestycje ze strony gminy.
Czy taras przy Łowicznce zostanie zabudowany, tak jak to było planowane w pierwotnej wersji projektu?
Taras musi zostać zabudowany aż po czwarte piętro, jest to działanie potrzebne do stworzenia nowych mieszkań. W Łowiczance będą wybudowane nowe okna. W Sali Malinowej też będą wstawione nowe okna. Owszem, będzie przy tym wszystkim trochę hałasu, ale dużo mniej niż w przypadku burzenia klatki schodowej. Przy wyburzaniu klatki hałas byłby niewyobrażalny, gdyż jest to betonowa konstrukcja. Ponadto, zburzenie klatki wymagałoby rozpracowania i zmiany dróg ewakuacyjnych w całym budynku, na każdej kondygnacji, co byłoby bardzo kosztowne i skomplikowane... Ktoś mógłby powiedzieć „dlaczego nie pomyśleliście o tym wcześniej?”. Na takie pytanie nie mam jednoznacznej odpowiedzi. Zawsze przecież można coś ulepszyć. Trochę się rozpędziliśmy, chcąc stworzyć jak najwięcej mieszkań, ale nie przemyśleliśmy wszystkich aspektów do końca. To jest proces, cały czas się temu projektowi przyglądamy, porównujemy doświadczenia. W efekcie przygotowaliśmy i przedstawilismy poprawkę do projektu (Minor material amendment to planning permission), a nie całkowicie nowy projekt.
Co trzeba będzie jeszcze przygotowć, aby móc rozpocząć budowę?
Zanim prace się rozpoczną, jest cała masa zadań do wypełnienia i wykonania. Najpierw cały projekt musi być dokładnie opracowany w szczegółach, gdyż na razie są tylko wykonane plany. Następnie projekt musi być rozpisany i zatwierdzony przez „building control”. Chodzi tu o techniczną kontrolę budowy ze strony councilu, czyli zatwierdzenie szczegółowego projektu, opracowań i obliczeń technicznych i konstrukcyjnych, szczegółów dotyczących np. kanalizacji, pokrycia dachu, izolacji i wielu innych aspektów. Kiedy wszystko jest już zatwierdzone i projekt jest rozpisany szczegółowo, wtedy można go przedstawić potencjalnym kontrahentom, którzy mogą sie do niego odnieść i zaproponować ewentualną cenę. Mamy w POSK-u listę zgłoszonych kontraktorów, których zapraszamy do przetargu. Niektórzy z nich nie stają do przetargu z takich czy innych powodów, do pozstałych rozsyłamy ofertę z wyznaczonym terminem do którego mogą złożyć zwoją propozycję. Kontraktorzy, którzy staną do przetargu, muszą również podać informację ile czasu potrzebują do momentu rozpoczęcia prac oraz określić przewidziany przez nich czas trwania tych prac. Następnie analizujemy otrzymane odpowiedzi, porównujemy ceny i ich wiarygodność i podejmujemy decyzję kto wykona pracę.
Nie jest powiedziane, że najtańszy wykonawca jest automatycznie najlepszy, aczkolwiek tak zazwyczaj wcześniej przyjmowaliśmy, chyba że był jakiś poważny powód, aby zadecydować inaczej. Jeżeli ma się już listę sprawdzonych kontrahentów, to każdy z nich jest już do pewnego stopnia wiarygodny, więc wtedy wybiera się raczej najtańszego – z takiego założenia wychodzimy.
Kiedy ruszą prace?
Sądzę, że najwcześniej w kwietniu lub w maju będziemy mogli ruszyć z pracami. Chcielibyśmy, żeby część prac, przynajmniej tych najbardziej hałaśliwych, była wykonana w okresie letnim, kiedy nie ma stałych lokatorów czy klientów wynajmujących sale podczas roku szkolnego. Chcielibyśmy w połowie lipca rozpocząć prace. Oczywiście okres letni to tylko 2 miesiące, które nie wystarczą aby cały kontrakt wykonać. Sądzę, że na całkowite wykonanie projektu trzeba będzie liczyć do 9-ciu miesięcy, czyli do wiosny 2018 roku wszystko powinno już być gotowe. Osobiście nie widzę lepszej inwestycji dla POSK-u, szczególnie biorąc pod uwagę fakt, że zabudowujemy plac, który w chwili obecnej jest nieużytkiem i nie przynosi żadnych korzyści.
Hałasu w budynku podczas wykonywania prac nie da się całkowicie wyeliminować. Jak sobie z tym państwo poradzicie?
Planujemy spotkania z lokatorami, którzy będą przez ten hałas najbardziej dotknięci. Wszystkich lokatorów będziemy informować o postępie prac, żeby nikt nie czuł się zaskoczony, jak to przytrafiło się poprzednio, co było dość niefortunne. Podaję więc tutaj jedynie ogólne informacje, a szczegóły będziemy omawiać z poszczególnymi lokatorami osobiście. Problem ten, tak jak przy wykonywaniu poprzednich projektów, będziemy mieli i tym razem. Prawdopodobnie będziemy musieli przerywać pracę wtedy, kiedy będą one przeszkadzały niektórym lokatorom czy wynajmującym sale. To oczywiście jest duży kłopot dla POSK-u, gdyż nie budujemy jak na normalnej budowie od fundamentów, gdzie wszystko przebiega planowo, przeciwnie, musimy się cały czas liczyć z tym, że czas budowy będzie się przedłużać, a koszta będą wzrastać. Zdecydowanie nie będzie to praca wykonana najtańszym kosztem! Musimy też uwzględnić sąsiada, dentystę, który był juz informowany o naszych planach. Pracę tę jednak trzeba wykonać, nie mamy wyjścia, aczkolwiek na pewno pewna liczba osób będzie niezadowolona, że wytwarzamy hałas w trakcie prac. Będziemy na pewno uprzedzać i ostrzegać na wypadek intensywnego hałasu.
Czy po tej inwestycji są przewidywane jeszcze jakieś inne, czy raczej wygląda na to, że już nie będzie na to odpowiednich przestrzeni?
Jeżeli chodzi o tego typu inwestycje, to nie ma już na nie ani przestrzeni, ani pomysłów. Mogę kategorycznie powiedzieć, że w POSK-u nie ma już więcej przestrzeni, która nie jest wykorzystywana i którą można by poświęcić pod inny cel. Po prostu nie ma gdzie. I na pewno nie będziemy wkraczać w powierznię POSK-u, która obecnie jest wykorzystywana i zagospodarowana. Musimy zostać przy tym, co jest obecnie.
Źródło: Coolutra
Fot.Cooltura
Bądź pierwszą osobą, komentującą ten artykuł.
Polski Ośrodek Społeczno-Kulturalny otrzymał niedawno od gminy Hammersmith and Fulham długo oczekiwane pozwolenie na zabudowę niezagospodarowanego placu po stronie zachodniej Ośrodka. Powstaną cztery nowe mieszkania pod adresem 3 Ravenscourt Avenue. Z wiceprzewodniczącym POSK-u Olgierdem Lalko rozmawia Tomasz Furmanek.
