Kredyt hipoteczny na Wyspach od A do Z

Na wstępie małe wyjaśnienie dotyczące tzw. base rate i stopy procentowej ustalanej przez Bank of England (BoE). Potocznie mówi się o tym stopa procentowa BoE lub base rate. Niektóre banki używają własnych stop procentowych, nazywając je również base rate, bank base rate lub dodając nazwę własnego banku np.: Barlcays Bank base rate (bbbr). Stopy procentowe banków – base rates, są zwykle takie same jak stopy BoE. Po każdej zmianie stopy procentowej banki ogłaszają od kiedy zmienią swoją stopę procentową. Cześć banków zmienia stopy procentowe od następnego dnia, niektóre od kolejnego miesiąca (zależy w którą stronę idą stopy i co jest dla banku bardziej korzystne). Natomiast oprocentowanie produktów opartych na stopie BoE zmienia się zazwyczaj od następnego miesiąca kalendarzowego i wtedy przeliczane są automatycznie raty kredytów.

Monetary Policy Committee (MPC) zbiera się co miesiąc w pierwszą środę i czwartek miesiąca i w czwartek o godz. 12.00 ogłasza swoją decyzję. Informacje o decyzjach i historyczne oprocentowanie jest dostępne na stronie Bank of England. Obecna stopa
procentowa BoE wynosi 0.5% i nie zmieniła się od 5 marca 2009 roku. Na potrzeby artykułu będę używać oficjalnej stopy procentowej BoE.

Podział kredytów na typy ze względu na formę spłaty:
- repayment mortgages – raty spłacają odsetki i kapitał. W przeciwieństwie do Polski, w UK raty są zawsze równe, nie ma produktów z ratami malejącymi. W związku z tym na początku spłaty kredytu, raty składają się głownie z odsetek i z małej części kapitału. Im dłużej  spłacamy kredyt, tym odsetkowa cześć staje się mniejsza, a kapitałowa większa.
- interest only mortgages – spłata samych odsetek. W tej chwili jest to rzadziej spotykany kredyt, wcześniej popularny wśród osób, których nie było stać na spłaty pełnej raty; osób, które korzystały z instrumentów inwestycyjnych (endowments) oraz wśród osób kupujących mieszkania na wynajem (buy to let).

Podział kredytów na typy ze względu na sposób naliczania i spłaty odsetek:
- tracker/variable – kredyt śledzi stopę procentową Bank of England (BoE), do tego doliczana jest marża, np.: 0.5% BoE + 2.5% marży co daje oprocentowanie kredytu 3%. Oprocentowanie będzie zmieniać się po każdej zmianie stopy procentowej BoE. W tej chwili raczej tylko w górę.
- fixed – przez określony czas: 1-5 lat lub więcej, kredyt ma stałe oprocentowanie, a po tym czasie przechodzi automatycznie na standard variable rate (SVR), stopę procentową ustaloną przez dany bank. SVR to stopa procentowa BoE + marża banku. Zgodnie z nazwa SVR zmienia sie wraz ze zmianami stopy procentowej BoE.
Kredyt fixed to dobra opcja dla osób, które chcą mieć raty stałej wysokości i nie martwić się zmieniającymi się stopami procentowymi. Zdarzają się produkty, które oferują stałe oprocentowanie na 10 lub nawet 25 lat. Oprocentowanie kredytów typu fixed jest zazwyczaj
wyższe niż tych typu tracker.
- discounted – wysokość oprocentowania jest niższa niż SVR danego banku, przez określony czas. Najpopularniejszy okres to 2 lata. Taki kredyt jest podatny na zmiany oprocentowania, ponieważ SVR składa się ze stopy BoE + marża banku.
- capped – połączenie właściwości kredytu tracker i fixed. Klient zgadza się na maksymalna stawkę oprocentowania produktu (cap) i w przypadku rosnących stóp procentowych nie płaci więcej niż wcześniej zostało to ustalone. Gdy stopy procentowe spadają, klient korzysta z niższego oprocentowania. Wadą tego produktu jest ograniczona oferta oraz nieco wyższe oprocentowanie niż typowego kredytu fixed lub discounted.
- mix: tracker + fixed – niektóre banki oferują mieszane produkty, na przykład połowa kredytu fixed i połowa tracker. Widziałam reklamę takiego produktu w banku HSBC.

Offset mortgage – to szczególny produkt, który wiąże kredyt z oszczędnościami. Kredyt może być jednego ze wspomnianych typów powyżej. Odsetki od tego kredytu są niwelowane przez odsetki od oszczędności trzymanych na specjalnym koncie lub przez odsetki z oszczędności i konta bieżącego.

Jak to wygląda w uproszczeniu:
- bierzemy kredyt na 100 tys. funtów
- mamy 20tys funtów oszczędności
- płacimy odsetki tylko od 80 tys. funtów kredytu, bo te 20tys oszczędności niweluje nam odsetki od 20tys. kredytu.
Kredyt ten jest przeznaczony dla osób, które potrafią oszczędzać, jest też dobry dla osób pracujący na własny rachunek, które mają miesięczne dochody różnej wielkości. Banki mogą pozwalać na mniejsze wpłaty (underpayments), gdy wcześniej następowały nadpłaty (overpayments). W przypadku osób samo-zatrudnionych można trzymać na koncie oszczędnościowym pieniądze odłożone na podatek płacony raz w roku i dzięki temu płacić mniej odsetek od kredytu. Odsetki są naliczane codziennie, wiec każda kwota na koncie oszczędnościowym wpływa pozytywnie na koszt kredytu.

Wady:
- ewentualne wyższe oprocentowanie niż standardowych kredytów,
- mniejszy wybór produktów,
- wymagany duży depozyt (wplata własna), min. 25%
Zalety:
- możliwości nadpłat, niedopłat, wakacji kredytowych i wcześniejszej spłaty bez kar (trzeba się upewnić, że nie ma tych opłat, zależy to od produktu),
- nie płaci się podatku od odsetek z oszczędności, korzystna opcja dla osób płacących podatek 40%,
- dostępność oszczędności w każdej chwili,
- możliwość powiązania kredytu z kontem bieżącym i oszczędnościowym,
- przy obecnym niskim oprocentowaniu oszczędności, zyskujemy na niwelowaniu odsetek kredytu odsetkami z oszczędności, co byłoby trudne do realizacji korzystając z osobnych produktów kredytowych i oszczędnościowych. Na stronie Woolwich jest dobrze opisany kredyt offset mortgage łącznie z ilustracjami.