Kredyt hipoteczny na Wyspach od A do Z

Buy to let (BTL) mortgages – w czasie boomu nieruchomości, w ostatniej dekadzie, kupowanie mieszkań i domów na wynajem stało się bardzo popularne. Większość kredytów BTL było typu interest only, bo założenie było takie, że pieniądze z wynajmu będą spłacać kredyt, a właściciel zyska na wzroście ceny nieruchomości. Banki wymagały, by kwota z wynajmu pokrywała 125% wysokości raty kredytu. W tej chwili oferta kredytów BTL jest uboższa niż parę lat temu, wymagana wpłata własna z powrotem wzrosła do 25%. Oprocentowanie takich kredytów jest wyższe, niż tych dla klientów indywidualnych (residential mortgages), ale poza tym nie różnią się niczym od pozostałych produktów.

Po kryzysie w 2008 roku oferta kredytów hipotecznych drastycznie zmieniła się i nie ma już kredytów na 100% wartości nieruchomości. Zdarzają się produkty na 95% wartości, ale zwykle mają one dużo ograniczeń i są kierowane do First Time Buyers – FTB - (osób kupujących po raz pierwszy nieruchomość). Bez 10% wpłaty własnej nie porywałabym się na kredyt hipoteczny. Najlepiej byłoby mieć 25% wpłaty własnej, bo od takiego poziomu wpłaty własnej pojawiają się lepsze oferty kredytowe.


Opłaty związane z kredytem

Większość produktów kredytowych ma tzw. arrangement fees, czyli opłatę za udzielenie kredytu. Można to porównać do polskiej prowizji. Arrangement fees można doliczyć do kwoty kredytu lub zapłacić je gotówką. Zaletą doliczenia do kredytu jest fakt, że w przypadku rezygnacji z kredytu lub odmówieniu nam kredytu przez bank, nie będziemy musieli płacić tej opłaty. Wadą jest oczywiście podwyższenie kredytu o tę kwotę, na przestrzeni 20-25 lat opłata będzie dwa razy wyższa.
Często kredyty nieznacznie różnią się między sobą oprocentowaniem i arrangement fees. Jak ustalić który kredyt jest bardziej korzystny? Przy założeniu, że chcemy dodać opłatę do kwoty kredytu musimy policzyć całkowity koszt kredytu. Poniżej przykład:

1. Kredyt z oprocentowaniem 4.5% i arrangement fee 1500 funtów, okres fixed 2 lata, kwota kredytu dla uproszczenia 100 tys. funtów, kredyt na 25 lat. iesięczna rata dla takiego produktu z doliczoną arrangement fee wyniesie 546.17 funtów. W ciągu 24 miesięcy zapłacimy 13108.08 funtów. To jest całkowity koszt tego kredytu w ciągu 2 lat promocji fixed.

2. Kredyt z oprocentowaniem 5% i arrangement fee 1000 funtów, okres fixed 2 lata, kwota i okres kredytu jak wyżej. Miesięczna rata dla takiego produktu z doliczoną arrangement fee wyniesie 590.44 funtów. W ciągu 24 miesięcy zapłacimy 14170.56 funtów, czyli ten kredyt jest droższy, mimo niższej opłaty arrangement fee. Akurat ten przykład wzięłam z głowy, prawdziwe oferty są bardzo zbliżone kosztami i trudno wybrać tę właściwą.


Valuation fee – oplata za wycenę nieruchomości do kredytu. Można wybrać opcję tylko valuation lub wybrać wycenę wraz z oceną stanu nieruchomości. Poza Valuation do wyboru jest Homebuyers Report lub Full Structural Surver. Sama wycena kosztuje od 250 funtów
w górę, zależy od banku. Homebuyers zwykle około 500 funtów, ostatnia opcja powyżej 700 funtów.

Solicitor Fee – opłata, którą musimy zapłacić prawnikowi za obsługę prawną kredytu, ta opłata będzie dla banku, nie dla naszego prawnika. Prawnicy będą mieli osobny cennik za swoje usługi. Niektóre banki nie pobierają tej opłaty. Ceny zaczynają się od 90 funtów w górę.

Redemption Charge – opłata administracyjna płatna po spłacie kredytu. Opłatę tę wnosi się również przy refinansowaniu kredytu (remortgage) do innego banku, gdyż jest to traktowane jako spłata kredytu. Opłata wynosi zwykle 90 funtów.